صيغة عقد ايجار ونصائح لتجنب الوقوع في المشاكل
صيغة عقد إيجار ونصائح لتجنب الوقوع في المشاكل | نموذج عقد إيجار قانوني
صيغة عقد ايجار ونصائح لتجنب الوقوع في المشاكل
مؤسسة حورس للمحاماه 01129230200
صيغة عقد ايجار ونصائح لتجنب الوقوع في المشاكل
تعتبر عقود الإيجار من أهم العقود و اخطرها و أكثر العقود التي يخشى منها الملاك نظرا للمشاكل التي تحدث بشكل يومي و رفض المستأجر بالإخلاء او رفضه و تأخره في دفع الأجرة و عشان كده هنوضح نصائح مهمة بشأن عقود الإيجار لازم تتبعهوها حتى لا تكونوا ضحية لمثل هذه المشاكل الإيجارية
صيغة عقد إيجار ونصائح لتجنب الوقوع في المشاكل | نموذج عقد إيجار قانوني
يُعد عقد الإيجار من أكثر العقود انتشارًا في الحياة اليومية، سواء كان الإيجار خاصًا بشقة سكنية أو محل تجاري أو مكتب إداري أو مخزن أو وحدة مخصصة لنشاط معين. وعلى الرغم من أن عقد الإيجار قد يبدو بسيطًا، فإن كثيرًا من النزاعات تبدأ بسبب كلمة غير واضحة، أو مدة غير محددة، أو عدم إثبات حالة العين، أو عدم الاتفاق بشكل صريح على قيمة الأجرة وطريقة سدادها.
ويعرف القانون المدني المصري عقد الإيجار بأنه العقد الذي يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة مقابل أجر معلوم، وهو ما يجعل العين المؤجرة والمدة والأجرة من أهم العناصر التي ينبغي الانتباه إليها عند صياغة العقد.
ومن هنا تظهر أهمية كتابة عقد إيجار متكامل لا يكتفي بالبيانات الأساسية، وإنما يضع قواعد واضحة للتسليم، والسداد، والصيانة، والتأمين، والتنازل عن الإيجار، والتأجير من الباطن، والإخلاء، ورد العين، وغيرها من المسائل التي يمكن أن تتحول إلى نزاع إذا لم تكن واضحة.
أولًا: ما أهمية صياغة عقد الإيجار بطريقة صحيحة؟
العقد المكتوب ليس مجرد ورقة تثبت وجود علاقة بين المؤجر والمستأجر، وإنما هو الوثيقة التي يمكن الرجوع إليها عند حدوث خلاف.
ويجب أن يكون العقد واضحًا في تحديد:
-
شخصية المؤجر والمستأجر.
-
صفة المؤجر وسنده في التأجير.
-
عنوان العين المؤجرة ووصفها.
-
الغرض من استعمال العين.
-
مدة الإيجار.
-
قيمة الأجرة.
-
موعد وطريقة دفع الأجرة.
-
مبلغ التأمين إن وجد.
-
التزامات كل طرف.
-
أعمال الصيانة والإصلاح.
-
حالات فسخ العقد أو إنهائه.
-
كيفية تسليم العين وردها.
-
موقف المنقولات والأثاث إن كانت العين مفروشة.
وتزداد أهمية هذه التفاصيل لأن القانون المدني يتضمن أحكامًا متعددة تنظم التزامات المؤجر والمستأجر، ومنها التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها للانتفاع المتفق عليه.
ثانيًا: صيغة عقد إيجار شقة سكنية
يمكن الاسترشاد بالنموذج التالي عند إعداد عقد إيجار، مع ضرورة تعديل البنود بحسب طبيعة كل حالة:
عقد إيجار
إنه في يوم …….. الموافق ../../….
تحرر هذا العقد بين كل من:
أولًا: السيد/ ………………………………….
الجنسية: ………………..
المقيم في: …………………………………………….
رقم بطاقة الرقم القومي: ………………………………
ويشار إليه في هذا العقد بـ “الطرف الأول – المؤجر”.
ثانيًا: السيد/ ………………………………….
الجنسية: ………………..
المقيم في: …………………………………………….
رقم بطاقة الرقم القومي/جواز السفر: ……………………….
ويشار إليه في هذا العقد بـ “الطرف الثاني – المستأجر”.
وبعد أن أقر الطرفان بأهليتهما القانونية للتعاقد، فقد اتفقا على الآتي:
البند الأول: العين المؤجرة
أجر الطرف الأول إلى الطرف الثاني القابل لذلك العين الكائنة في:
……………………………………………………….
وهي عبارة عن شقة/وحدة مكونة من …….. غرف و…….. صالة و…….. حمام و…….. مطبخ، وتشتمل على المرافق والملحقات الموضحة بهذا العقد.
ويقر الطرف الثاني بأنه عاين العين المؤجرة المعاينة التامة النافية للجهالة، واطلع على حالتها وموقعها وملحقاتها، وقبل استئجارها بالحالة التي تسلمها عليها، وذلك مع مراعاة ما يثبت بمحضر التسليم إن وجد.
البند الثاني: الغرض من الإيجار
اتفق الطرفان على أن يكون استعمال العين المؤجرة لغرض:
السكن الخاص فقط.
ولا يجوز تغيير الغرض من الاستعمال إلا بموافقة الطرف الأول الكتابية، وبما لا يخالف القوانين واللوائح المنظمة.
ويجب الانتباه إلى هذا البند بصورة خاصة في عقود المحلات والمكاتب والوحدات التجارية، لأن استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه قد يؤدي إلى نزاع قانوني.
البند الثالث: مدة الإيجار
تبدأ مدة الإيجار من ../../…. وتنتهي في ../../….
أي لمدة قدرها ………………..
ويلتزم الطرفان بما اتفقا عليه بشأن التجديد أو انتهاء العقد، مع مراعاة الأحكام القانونية الواجبة التطبيق بحسب طبيعة العلاقة الإيجارية.
وقد أكدت أحكام القانون المدني أن تحديد مدة الإيجار له أهمية أساسية، كما نظمت المادة 563 بعض الحالات التي لا تكون فيها المدة محددة أو يتعذر إثباتها.
البند الرابع: القيمة الإيجارية
تم الاتفاق على أن تكون الأجرة الشهرية مبلغًا قدره:
…………………… جنيه مصري فقط لا غير.
ويلتزم الطرف الثاني بسداد الأجرة في موعد أقصاه يوم …….. من كل شهر، وذلك عن طريق:
…………………………………………….
ويعتبر إيصال السداد أو وسيلة الدفع المتفق عليها دليلًا على الوفاء بالأجرة.
البند الخامس: مبلغ التأمين
دفع الطرف الثاني للطرف الأول مبلغًا قدره:
…………………… جنيهًا
كتأمين لضمان تنفيذ الالتزامات الواردة في العقد.
ويرد مبلغ التأمين عند انتهاء العلاقة الإيجارية وتسليم العين، بعد خصم ما قد يكون مستحقًا قانونًا أو اتفاقًا بسبب تلفيات أو التزامات ثابتة على المستأجر.
البند السادس: تسليم العين
يلتزم الطرف الأول بتسليم العين المؤجرة للطرف الثاني في التاريخ المتفق عليه، وبالحالة التي تسمح بالانتفاع المتفق عليه.
ومن الأفضل إعداد محضر استلام مستقل يتضمن حالة الشقة، وعدد المفاتيح، وحالة العدادات والمرافق، وأي ملاحظات موجودة بالعين.
البند السابع: الصيانة والإصلاحات
يتحمل كل طرف الالتزامات التي تقع عليه وفقًا للقانون وطبيعة العقد وما تم الاتفاق عليه كتابة.
وقد نص القانون المدني على التزام المؤجر بالصيانة اللازمة التي تبقي العين على الحالة التي سلمت بها، مع تنظيمه لمسائل الترميمات والإصلاحات.
ولهذا يفضل ألا يكتفى بعبارة عامة مثل:
“الصيانة على المستأجر.”
بل يجب تحديد نوع الصيانة المقصودة، ومن يتحمل الإصلاحات الأساسية، ومن يتحمل التلف الناتج عن سوء الاستخدام.
البند الثامن: عدم التنازل أو التأجير من الباطن
لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن العقد أو التأجير من الباطن أو تمكين الغير من الانتفاع بالعين إلا في الحدود التي يسمح بها القانون وبالشروط المتفق عليها بين الطرفين.
ويُفضل أن يكون أي اتفاق بهذا الشأن مكتوبًا لتجنب المنازعات.
البند التاسع: المحافظة على العين
يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة واستعمالها استعمالًا معتادًا يتفق مع طبيعتها والغرض المحدد في العقد.
ولا يجوز له إجراء تعديلات جوهرية أو هدم أو إزالة أو تغيير في العين دون الحصول على الموافقات اللازمة.
البند العاشر: المرافق والاستهلاك
يتحمل الطرف الثاني استهلاك الكهرباء والمياه والغاز وخدمات الاتصالات وغيرها من الخدمات التي تخص فترة انتفاعه بالعين، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
ويفضل إثبات قراءة العدادات وقت التسليم كتابة.
البند الحادي عشر: الضرائب والرسوم
يتحمل كل طرف ما يفرضه القانون عليه من ضرائب أو رسوم أو التزامات مرتبطة بالعقد أو بملكية العين أو باستعمالها، بحسب طبيعة كل التزام والقانون واجب التطبيق.
البند الثاني عشر: انتهاء العقد وتسليم العين
عند انتهاء مدة العقد أو انتهاء العلاقة الإيجارية وفقًا للقانون أو الاتفاق الصحيح، يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة بالحالة المتفق عليها، مع مراعاة الاستهلاك الطبيعي الناتج عن الاستعمال المعتاد.
ويجب تحديد طريقة التسليم وتاريخها قدر الإمكان.
البند الثالث عشر: الإخطارات
اتفق الطرفان على أن تكون الإخطارات المتعلقة بالعقد على العناوين المبينة بصدر العقد، مع أهمية استخدام وسيلة قانونية مناسبة للإخطارات التي يترتب عليها أثر قانوني.
البند الرابع عشر: الاختصاص القضائي
تكون المنازعات الناشئة عن تنفيذ العقد أو تفسيره خاضعة للقواعد القانونية المنظمة للاختصاص القضائي.
البند الخامس عشر: نسخ العقد
حرر هذا العقد من عدد …….. نسخة، تسلم كل طرف نسخة للعمل بموجبها.
الطرف الأول – المؤجر
الاسم: ……………………….
التوقيع: ……………………..
الطرف الثاني – المستأجر
الاسم: ……………………….
التوقيع: ……………………..
الشهود إن وجدوا:
-
الاسم: ………………………. التوقيع: ………………..
-
الاسم: ………………………. التوقيع: ………………..
ثالثًا: أهم البيانات التي يجب التأكد منها قبل توقيع عقد الإيجار
من أكبر الأخطاء أن يقوم المستأجر بتوقيع العقد اعتمادًا على الثقة الشخصية فقط.
وقبل التوقيع يجب مراجعة هوية المؤجر، والتأكد من صفته القانونية في التأجير، ومراجعة المستندات المتعلقة بالعين بحسب الحالة.
ويجب التأكد من:
1. اسم المؤجر بالكامل
يجب أن يتطابق الاسم الموجود في العقد مع مستند إثبات الشخصية.
2. صفة المؤجر
إذا كان الموقع مالكًا، فيفضل مراجعة ما يثبت الملكية أو الصفة.
وإذا كان وكيلًا عن المالك، يجب التحقق من الوكالة ومدى صلاحياتها.
3. وصف العين
يجب أن يكون وصف الشقة أو المحل واضحًا، مع تحديد الدور ورقم الوحدة والعقار والعنوان.
4. مدة العقد
من الأخطاء الخطيرة كتابة عبارات مبهمة مثل:
“العقد لمدة مفتوحة.”
الأفضل تحديد تاريخ بداية العقد وتاريخ انتهائه بصورة واضحة، مع تنظيم التجديد إذا كان متفقًا عليه.
5. الأجرة
يجب كتابة القيمة بالأرقام والحروف قدر الإمكان، وتحديد موعد السداد وطريقته.
رابعًا: 10 نصائح للمؤجر لتجنب المشاكل
1. تحقق من شخصية المستأجر
احتفظ بصورة من بطاقة الرقم القومي أو جواز السفر وفقًا للقانون.
2. حدد الغرض من الإيجار
إذا كانت الوحدة للسكن فلا تجعل العقد يسمح باستخدامها لنشاط تجاري دون تنظيم واضح.
3. لا تترك قيمة الأجرة غامضة
يجب تحديد القيمة وطريقة السداد.
4. حدد مدة العقد
المدة الواضحة تقلل فرص النزاع حول انتهاء العلاقة.
5. اكتب حالة العين
استخدم محضر استلام وصورًا عند الحاجة.
6. حدد مسؤوليات الصيانة
العبارات العامة تؤدي إلى خلافات متكررة.
7. احتفظ بإثباتات السداد
لا تعتمد على الاتفاقات الشفهية.
8. لا تترك التعديلات الشفهية دون إثبات
إذا تم تعديل الأجرة أو المدة أو أي بند جوهري، يجب توثيق ذلك بالطريقة المناسبة.
9. نظم مسألة التأجير من الباطن
لا تترك هذه المسألة غامضة.
10. لا تستخدم نموذجًا واحدًا لجميع الحالات
عقد الشقة السكنية يختلف عن عقد المحل التجاري والمكتب الإداري والمخزن.
خامسًا: نصائح للمستأجر قبل توقيع عقد الإيجار
المستأجر أيضًا يحتاج إلى حماية مركزه القانوني، ولذلك يجب عليه اتخاذ مجموعة من الإجراءات قبل التوقيع.
التأكد من ملكية المؤجر أو صفته
لا يكفي أن يقول الشخص إنه مالك العقار.
يجب التحقق من المستندات المتاحة ومن حقه في إبرام عقد الإيجار.
معاينة الشقة
يجب معاينة:
-
الحوائط.
-
الأرضيات.
-
الأبواب والنوافذ.
-
الكهرباء.
-
المياه.
-
الغاز.
-
الأدوات الصحية.
-
المصاعد.
-
التكييفات إن وجدت.
-
الأثاث في حالة الإيجار المفروش.
تسجيل حالة الأثاث
في حالة الشقة المفروشة يجب إعداد قائمة منقولات أو محضر استلام يوضح محتويات العين وحالتها.
قراءة عدادات المرافق
من الأفضل إثبات قراءات العدادات يوم التسليم.
معرفة قيمة المصروفات
يجب الاتفاق على من يتحمل:
-
الكهرباء.
-
المياه.
-
الغاز.
-
الإنترنت.
-
الصيانة.
-
اتحاد الشاغلين أو الخدمات، بحسب طبيعة الحالة.
سادسًا: أخطاء شائعة تسبب مشاكل في عقود الإيجار
الخطأ الأول: عقد إيجار بدون مدة واضحة
عدم تحديد المدة قد يؤدي إلى تطبيق القواعد القانونية الخاصة بالعقود غير محددة المدة أو التي يتعذر إثبات مدتها. وقد نظم القانون المدني هذه المسألة في المادة 563.
الخطأ الثاني: الاعتماد على الإيصالات فقط
الإيصال لا يغني عن عقد واضح يحدد سبب الدفع والفترة التي يغطيها.
الخطأ الثالث: توقيع عقد على بياض
من أخطر الممارسات توقيع مستندات أو صفحات غير مكتملة.
الخطأ الرابع: عدم إثبات التأمين
إذا تم دفع مبلغ تأمين، يجب إثباته صراحة في العقد أو بإيصال.
الخطأ الخامس: عدم تحديد الغرض من الإيجار
خصوصًا في العقود التجارية والإدارية.
الخطأ السادس: عدم عمل محضر استلام
وجود محضر استلام يقلل النزاع بشأن حالة العين عند البداية.
الخطأ السابع: الاعتقاد بأن كلمة “قديم” أو “جديد” تكفي وحدها
تحديد النظام القانوني للعلاقة الإيجارية يحتاج إلى النظر إلى تاريخ العقد وطبيعة العين والغرض منها والقوانين واجبة التطبيق، وليس مجرد وصف العقد بأنه “قديم” أو “جديد”.
وقد قضت محكمة النقض في أحد مبادئها المنشورة بأن الأحكام العامة للقانون المدني في الإيجار تطبق على الوقائع والعقود التي تخضع لها ما لم يوجد تشريع استثنائي يتعارض معها.
سابعًا: عقد الإيجار السكني يختلف عن الإيجار التجاري
من الأخطاء المتكررة استخدام نموذج واحد لكل العقود.
فالعقد الخاص بشقة للسكن له طبيعة مختلفة عن عقد محل تجاري أو مكتب إداري أو عيادة أو مخزن.
وفي الإيجار التجاري يجب الاهتمام بشكل خاص بـ:
-
النشاط المسموح به.
-
التراخيص.
-
مسؤولية استخراج التراخيص.
-
قيمة الأجرة وزيادتها.
-
التجديد.
-
التنازل.
-
التأجير من الباطن.
-
اللافتات والإعلانات.
-
المرافق.
-
أعمال التشطيب.
-
إعادة العين عند انتهاء العقد.
كما يجب الانتباه إلى القوانين الخاصة بتنظيم إيجار الأماكن في الحالات التي تخضع لها، وعدم افتراض أن كل علاقة إيجارية تخضع لنفس القواعد.
ثامنًا: هل يكفي توقيع الطرفين على عقد الإيجار؟
توقيع الطرفين عنصر مهم لإثبات التعاقد، ولكن قوة المركز القانوني لا تتوقف على التوقيع وحده.
فالمستند يجب أن يكون واضحًا، والبيانات صحيحة، والصفة القانونية للأطراف سليمة، والالتزامات محددة.
كما أن طريقة إثبات العقد وآثاره تختلف بحسب مدته وطبيعة العين والغرض من الإيجار والظروف المحيطة بالعلاقة.
لذلك، عندما تكون قيمة الإيجار كبيرة أو مدة العقد طويلة أو العين تجارية أو هناك شروط خاصة، فمن الأفضل مراجعة العقد قانونيًا قبل التوقيع.
تاسعًا: ماذا تفعل إذا حدث نزاع بين المؤجر والمستأجر؟
عند نشوء خلاف، يجب أولًا الرجوع إلى العقد لمعرفة ما تم الاتفاق عليه.
ثم يتم تحديد طبيعة المشكلة:
-
عدم سداد الأجرة.
-
رفض استلام الأجرة.
-
تلف العين.
-
إجراء تعديلات دون اتفاق.
-
تغيير نشاط العين.
-
التأجير من الباطن.
-
النزاع حول مدة العقد.
-
النزاع حول التأمين.
-
رفض تسليم العين.
-
الخلاف على المصروفات أو الصيانة.
ولا ينبغي اتخاذ إجراءات الإخلاء أو فسخ العقد أو حبس المنقولات أو قطع المرافق بصورة عشوائية؛ لأن الإجراء القانوني المناسب يتوقف على سبب النزاع وطبيعة العقد.
عاشرًا: نموذج عملي لتجنب نزاع عند تسليم الشقة
يمكن أن يحرر الطرفان محضرًا مستقلًا عند التسليم يتضمن:
محضر استلام عين مؤجرة
أقر أنا/ ……………….. المستأجر بأنني تسلمت العين الكائنة في ………………..
وذلك بتاريخ ../../….
وقد تسلمت:
-
عدد …. مفتاح.
-
عداد كهرباء رقم …….. وقراءته ……..
-
عداد مياه رقم …….. وقراءته ……..
-
عداد غاز رقم …….. وقراءته ……..
كما أقر بأن حالة العين وقت الاستلام هي:
…………………………………………….
…………………………………………….
ويوقع الطرفان على المحضر.
هذا الإجراء البسيط قد يكون مهمًا جدًا عند انتهاء العلاقة الإيجارية، لأنه يساعد على تحديد الحالة التي بدأت بها مدة الإيجار.
حادي عشر: أحكام قضائية مهمة في منازعات الإيجار
توجد مبادئ قضائية متعددة مرتبطة بعقود الإيجار، ومن المهم عند الاستناد إلى حكم قضائي التأكد من مصدره ورقمه وتاريخ صدوره وعدم الاكتفاء بنقل عبارات متداولة على مواقع التواصل.
ومن المبادئ المنشورة لمحكمة النقض أن المحكمة لا تلتزم بالوصف الذي يطلقه المتعاقدان على العقد، وإنما يكون لها تكييف العقد وإنزال حكم القانون عليه وفق حقيقة ما عناه الطرفان وظروف التعاقد.
كما نشرت أحكام لمحكمة النقض مبادئ تتعلق بانتهاء عقود الإيجار وتجددها في بعض الحالات وفق الفترة المحددة لدفع الأجرة، بحسب ظروف كل عقد والقواعد القانونية واجبة التطبيق.
ولهذا فإن كتابة عبارة مثل “العقد مشاهرة” أو “العقد قابل للتجديد تلقائيًا” لا ينبغي أن تكون بديلًا عن صياغة قانونية دقيقة تحدد المقصود من الطرفين.
ثاني عشر: أسئلة شائعة عن عقد الإيجار
هل يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا؟
الكتابة مهمة للغاية لإثبات شروط العلاقة الإيجارية، خصوصًا بالنسبة للمدة والأجرة والالتزامات والشروط الخاصة.
هل يمكن كتابة عقد إيجار بخط اليد؟
يمكن أن تكون الكتابة وسيلة لإثبات التعاقد بحسب الظروف والقواعد القانونية، لكن الأفضل صياغة عقد واضح ومتكامل وتوقيعه من الأطراف وإثبات البيانات الأساسية بدقة.
هل يجوز تغيير قيمة الإيجار أثناء مدة العقد؟
الأصل أن يتم الالتزام بما اتفق عليه الطرفان، وأي تعديل ينبغي أن يكون واضحًا ومثبتًا وفقًا للقانون والعقد.
من يتحمل الصيانة؟
تختلف الإجابة بحسب نوع الصيانة وطبيعة العطل والاتفاق والقواعد القانونية. فالقانون المدني ينظم التزامات المؤجر المتعلقة بصيانة العين والإصلاحات الضرورية.
هل يجوز للمستأجر تأجير العين لشخص آخر؟
لا ينبغي افتراض جواز ذلك في جميع الحالات؛ يجب الرجوع إلى العقد والقانون المنظم للعلاقة الإيجارية.
ماذا يحدث إذا لم يحدد العقد مدة الإيجار؟
توجد قواعد في القانون المدني لتنظيم هذه الحالة، وتختلف طريقة انتهاء العقد بحسب الفترة المحددة لدفع الأجرة وطبيعة العين.
هل عقد الإيجار وحده يحمي المؤجر؟
الحماية القانونية لا تتوقف على وجود ورقة بعنوان “عقد إيجار”، وإنما على صحة العقد وبياناته والتزام الطرفين بالقانون.
هل عقد الإيجار يحمي المستأجر؟
العقد الواضح يساعد المستأجر على إثبات حقوقه والتزاماته، خصوصًا إذا كانت الأجرة والمدة والغرض من الإيجار وحالة العين محددة بصورة دقيقة.
دور المحامي في مراجعة عقد الإيجار
قد يظن البعض أن مراجعة عقد الإيجار من جانب محامٍ أمر غير ضروري لأن العقد بسيط، إلا أن المشكلة غالبًا لا تظهر عند التوقيع، وإنما بعد مرور عدة أشهر أو عند انتهاء العقد.
وهنا تأتي أهمية مراجعة:
-
سند المؤجر.
-
مدة العقد.
-
قيمة الأجرة.
-
شروط الزيادة.
-
التأمين.
-
الصيانة.
-
التنازل.
-
التأجير من الباطن.
-
التجديد.
-
الإخلاء.
-
محضر الاستلام.
-
المسؤوليات المالية.
-
أي شروط جزائية أو تعويضية.
وتقدم مؤسسة حورس للمحاماة خدمات قانونية في مراجعة وصياغة العقود والاستشارات المتعلقة بالمنازعات الإيجارية، مع إمكانية مراجعة العقد قبل توقيعه لتحديد البنود التي قد تسبب مشكلة مستقبلًا.
كما يمكن الاستعانة بالمستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض في مراجعة وصياغة العقود والمساعدة القانونية في المنازعات المدنية والإيجارية بحسب طبيعة كل حالة.
الخلاصة
صياغة عقد إيجار بصورة صحيحة ليست مسألة شكلية، وإنما وسيلة أساسية لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتقليل فرص النزاع.
وأهم ما يجب الاهتمام به هو تحديد العين، والمدة، والأجرة، والغرض من الاستعمال، وطريقة السداد، والتأمين، والصيانة، والتجديد، والتنازل، والتأجير من الباطن، وطريقة التسليم ورد العين.
كما يجب عدم الاعتماد على نموذج جاهز دون مراجعته، لأن عقد إيجار شقة سكنية يختلف عن عقد إيجار محل تجاري أو مكتب إداري أو مخزن، كما أن بعض العلاقات الإيجارية قد تخضع لتشريعات خاصة إلى جانب القواعد العامة في القانون المدني.
والقاعدة العملية الأهم هي: لا توقع عقد إيجار قبل أن تعرف بالضبط ما الذي ستدفعه، ومدة العقد، وما الذي يحق لك فعله بالعين، ومن يتحمل كل التزام، وكيف تنتهي العلاقة الإيجارية.
صيغة عقد إيجار، نموذج عقد إيجار، عقد إيجار شقة، عقد إيجار قانوني، صيغة عقد إيجار شقة، نموذج عقد إيجار سكني، عقد إيجار محل، عقد إيجار مكتب، شروط عقد الإيجار، حقوق المستأجر، حقوق المؤجر، مشاكل عقود الإيجار، نصائح قبل توقيع عقد الإيجار، محامي عقود إيجار، صياغة عقود الإيجار، فسخ عقد الإيجار، انتهاء عقد الإيجار، قانون الإيجار المصري.Meta Title
صيغة عقد إيجار ونصائح لتجنب المشاكل | نموذج عقد إيجار قانوني
صيغة عقد ايجار ونصائح لتجنب الوقوع في المشاكل
أولا : النصيحة القانونية لتجنب الوقوع في مشاكل عقود الإيجار
ثانيا : التنازل عن عقد الايجار
ثالثا : صيغة عقد ايجار
أولا : النصيحة القانونية لتجنب الوقوع في مشاكل عقود الإيجار
تعتبر أفضل نصيحة لكل من المؤجر و المستأجر هي أن يكون عقد إيجار مثبت التاريخ و أن يكون مذيلا بالصيغة التنفيذية.
س: طب ايه هي اجراءات عقد الإيجار الموثق بالشهر العقاري المثبت التاريخ و المذيل بالصيغة التنفيذية ؟
ج: حضور كلا من المؤجر و المستأجر إلى مصلحة الشهر العقاري معا , و إحضار عقد الإيجار الموقع بين الطرفين .
{lawyer}
س: طب في حالة لو احد اطراف العقد تغيب عن الحضور ؟
ج : لن يحصل على الصيغة التنفيذية على العقد وهي أهم الخطوات و لكنه سيحصل فقط على إثبات التاريخ .
س : ما مدى اهمية تذييل العقد بالصيغة التنفيذية ؟
ج : تعتبر هي أقوى الحجج و اضمنها لضمان التزام كلا من طرفي العقد بما قد اتفقا عليه من بنود .
س : ما إجراءات تنفيذ ما قد ورد في العقد من بنود إذا تنصل أحد الطرفين من التزامه ؟
ج : التوجه الى المحضرين التابع للنيابة العامة التابع لها مقر العين محل الإيجار و الحصول طلب بالتمكين .
س: ما هي رسوم توثيق عقد الايجار و تذييله بالصيغة التنفيذية ؟
ج : الرسوم تقريبا 0.5 % من اجمالي قيمة العقد أو 1 % إذا كان العقد يتضمن تأمينا أو 1.75 % إذا كان العقد متضمنا لشرط جزائي
ثانيا : التنازل عن عقد الايجار
في البداية نحب ان ننوه الى خطورة هذا البند و عدم ترجيحنا إلى أن يتضمن العقد مثل هذا البند , و لكن في حالة ما إذا اتفق كلا من المؤجر و المستأجر فإنه يتم إعمال ذلك الشرط وفقا لما قد اتفقا عليه , مثل الاتفاق على الصيغة التالية ” يحقق للمؤجر او للمستأجر التنازل عن عقد الايجار للغير بذات شروط ذلك العقد ويكون المتنازل له ملتزما بما قد التزم به الطرف المتنازل
ثالثا : صيغة عقد ايجار
إنـه فـي يــــوم
حرر هذا العقد فيما بين كلاً من
قـــــد أجـــــر
أولاً
السيد/ – ويحمل بطاقة رقم قومي
= المقيم في
{ طرف أول : مؤجـــر }
ثانياً
السيـد / – ويحمل بطاقة رقم قومي
= المقيم في : – قسم
{ طرف ثاني : مستــأجـــر }
ما هو , والبالغ مساحته الإجمالية حوالي وذلك بالعقار الكائن في – قسم
( البنــــد الأول )
غــرض الإيجــارة :
بقصد إستعمال ( ) وقد أقر الطرف الثاني ( المستأجر ) بمعاينة المكان المذكور المعاينة التامة النافية للجهالة , وتعهد بالمحافظة عليه حتى نهاية مدة الإيجار ورده بحالته دون خلل , وأقر الطرفان بتوافر الأهلية القانونية للتعاقد , وأتفقوا علي ما يلي:
( البنــــد الثاني )
مـــدة الإيجــار :
هي ( ) تبدأ من وتنتهي في غير قابلة للتجديد لمدد أخري إلا بموافقة أفراد الطرف الأول ( المؤجر) كتابةً وبعقد إيجار جديد .
( البنــــد الثالث )
القيمـة الإيجــارية
تم هذا الإيجار مقابل أجرة شهرية قدرها جنيه شهرياً ( تستحق في اليوم ( ) من كل شهر وتدفع للطرف الأول ( المؤجر) , ولا يحق للطرف الثاني ( المستـأجر ) التأخير في سداد الإيجار لأي عذر ؛ وإلا أعتبر هذا العقد مفسوخاً تلقائياً دون عذر أو تنبيه – ولوكان التأخير لشهر واحد – وتصبح يد الطرف الثاني في هذه الحالة يد غاصب علي العين محل هذا العقد , كما يحق للطرف الأول توقيع الحجز التحفظي علي الأجهزة والمعدات الموجودة بالعين إستيفاءً لدين الأجرة المتأخرة عليه , ووافق المستأجر علي أختصاص القضاء المستعجل بنظر دعوي الطرد في حالة التأخير في سداد الإيجار .
( البنــــد الرابع )
التنازل أو التأجير من الباطن
لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المكان – محل هذا العقد – من الباطن أو لجــزء منه بأي صورة من صور الأشتراك أو الأنتفاع , ولا يتنازل عن الإيجار لغيره عن المدة – ولو كان من أصوله أو فروعه أو أصهاره – وإلا فإنه يحق للمؤجرين فسخ العقد فوراً بدون إجراءات أو تقاضي , وبمجرد التنبيه عليه بخطاب موصي عليه , مع حقهم في الرجوع علي الطرف الثاني بتعويض الضرر .
( البند الخامس )
زيــادة الأجـــرة :
أتفق الطرفان أن تكون هناك زيادة سنوية قدرها (10%) بعد السنة الأولي مباشرةً وتستحق مع بداية السنة الثانية علي أن تكون الزيادة بواقع (10%) سنوياً حتي نهاية مدة التعاقد .
( البند السادس )
أستحقاق الضرائب :
أتفق الطرفان علي أن تكون يتحمل الطرف الثاني ( المستأجر ) وحده كافة الضرائب المستحقة علي العين المؤجـرة بالإضافة إلي أي مصروفات قضائية أو خلافه ناتجة عن ممارستة للنشاط في المحل المستأجر .
( البند السابع )
مقابل أستهلاك الخدمات والمرافق :
يلتزم الطرف الثاني بسداد مقابل أستهلاك ( الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي ) ويكون ملزم بتقديم آخـر فواتير سداد للمؤجرين في نهاية مدة التعاقد .
( البند الثـامن )
قام الطرف الثاني ( المستأجر ) بسداد مبلغ وقدره( ) كتأمين يرد في نهاية المدة , بعد تقديم ما يفيد سداد جميع فواتير المرافق وأحضار مخالصة من الضرائب عن هذه المدة المستأجرة .
( البند التاسع )
تنازل المـؤجـر عـن الإيجار :
يحتفظ الطرف الأول ( المؤجر ) بحق التنازل عن هذا العقد لمن يشاء من الغير , دون معارضة من الطرف الثاني ( المستأجر) , وفي هذه الحالة يكون علي الطرف الثاني أن يتعامل مع المتنازل إليه كتعامله مع المؤجـر دون أعتراض طالما أخطر بهذا التنازل قانوناً , وذلك حتي نهاية مدة التعاقد المتفق عليها بهذا العقد .
( البند العاشر )
وافق الطرف الثاني ( المستاجر ) علي تحمل شرطاً جزائياً قدره ( ) عن كل يوم يتأخر فيها عن تسلم العين للمؤجر بعد إنتهاء مدة التعاقد المنصوص عليها بالبند الثاني بهذا العقد .
( البند الحـادي عشر )
الموطن المختار :
يقر المستأجر بأن يتخذ له موطناً مختاراً ( العين المؤجرة ) بمقتضي هذا العقد , وكل إعلان يرسل فيها يكون صحيحاً ومنتجاً لأثره القانوني .
( البند الثــاني عشــر )
أمتداد العقد من حيث الأشخاص :
في حالة وفاة المؤجرأو المستأجر لا يفسخ العقد , ويحق لورثة المستأجر الاستمرار في الإنتفاع بالعين المؤجرة حتي نهاية مدة التعاقد .
( البند الثالـث عشــر )
قواعد القانون المدني المكملة :
كل ما لم يرد به نص في هذا العقد تطبق بشأنه أحكام القانون المدني دون غيرها , وكذلك ما نص عليه العقد علي الإحالة للقانون المدني في شأنه .
( البند الـرابــع عشــر )
جهة الاختصاص :
تختص محكمة ( ) للأمور المستعجلة بالنظر في أي نزاع ينشأ بين الطرفين بخصوص هذا العقد .
( البند الخــامس عشــر )
الشرط الجزائي :
في حالة إخلال الطرف الثاني بأي بند من بنود هذا العقد يلتزم بسداد مبلغ وقدره ( ) كشرط جزائي غير خاضع لرقابة القضاء .
( البند الســادس عشــر )
حجية العقد :
هذا العقد – وبمجرد توقيعه – يعد تام الحجية ونافذ المفعول ومنتجاً لكافة آثاره بين طرفيه وفي مواجهة الغير ؛ دون حاجة لأشهاره أو توثيقه ودون التقيد بأي جهة إدارية , ويصلح سند للتقاضي إعتباراً من تاريخ توقيعه دون توقف علي شئ مما ذكر أعلاه , ويعد التوقيع عليه أقرار متبادل بتسليم العين المؤجرة للمستأجر
( البند السابــع عشــر )
نســخ العقــد :
حرر هذا العقد من ( نسختين ) بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم .
الطرف الأول (المؤجر) الطرف الثاني (المستأجر)
الاسم / الاسم /
الرقم القومي / الرقم القومي /
التوقيع / التوقيع /
صيغة و نموذج عقد ايجار محل
إنه فى يوم ………….. الموافق / / تم الاتفاق بين كل من :-
أولا : السيد / ………………. المقيم فى ……………………………… بطاقة رقم قومى ……………….
” طرف أول مؤجر ”
ثانيآ : السيد / ………………… المقيم فى ………………………….. بطاقة رقم قومى ……………………..
” طرف ثان مستأجر ”
– بعد أن أقرا بأهليتهما للتصرف والتعاقد ، اتفقا على ما يلى :-
البند الأول
” وصف العين المؤجرة وبيان النشاط المزمع إقامته من قبل المستأجر “
بموجب عقد الإيجار هذا قد أجر الطرف الأول للطرف الثانى ما هو المحل المخصص للأنشطة التجارية الكائن (يذكر العنوان تفصيلاً – تبع قسم ………………– محافظة ………….. والبالغ مساحته (تذكر المساحة تحديدًا), والمحدود بحدود أربع بيانها كالتالي: (ويتم ذكر الحدود. مثال الحد البحري, القبلي, الشرقي, الغربي).
وذلك بغرض (يذكر الغرض أو النشاط المزمع إقامته في المحل ).
البند الثانى
” مدة العقد “
مدة هذا العقد ……………. ميلادية تبدأ من ………………. وتنتهي في ……………….وينتهي هذا العقد بنهاية مدته دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أية إجراءات أُخرى, ولا يجدد عقد الإيجار هذا ولا يمتد لأى مدة جديدة إلا بعقد و اتفاق جديدين.
البند الثالث
” القيمة الإيجارية “
الأجرة المتفق عليها هي مبلغ ومقداره (أُكتب المبلغ بالحروف) جنيهًا مصريًا شهرياً يدفعها المستأجر مقدماً أول كل شهر ليد المؤجر بالإيصال اللازم.
ولا تبرأ ذمة المستأجر من دين الأجرة إلا بموجب ذلك الإيصال.
البند الرابع
” إن كان هناك مبلغ تأمين يتم ذكره وتحديده وآلية استرداده “
تقاضى الطرف الأول تأميناً مبلغ ومقداره (أُكتب المبلغ بالحروف) جنيه يُرد هذا المبلغ للطرف الثاني المُستأجر في نهاية مدة العقد إن كان له وجه حق فيه.
البند الخامس
” تقاعس المستأجر عن سداد الإيجار “
إذا تأخر المستأجر عن دفع الإيجار في المواعيد المحددة لمدة (تُذكر المدة المتفق عليها مثلاً شهر أو شهرين) من تاريخ الاستحقاق يعتبر عقد الإيجار هذا مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار أو إعذار وبدون الحصول على حكم قضائي.
كما يحق للطرف الأول طرده مع إلزامه بدفع ما تأخر في سداده مع التعويضات إن كان لها وجه حق.
البند السادس
” عدم جواز التأجير من الباطن “
لا يجوز للمستأجر أن يؤجر العين المؤجرة من الباطن أو يتنازل عنها للغير عن أى مدة كانت أو إحداث أى تغيير بالعين بدون إذن كتابي من المؤجر.
كما يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة ويراعيها كما يراعى المالك ملكه الخاص.وإذا خالف المستأجر ذلك يعتبر هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار ودون الحصول على حكم قضائي.
البند السابع
” عدم جواز تغيير النشاط والغرض “
بموجب عقد الإيجار هذا.. لا يجوز للمستأجر أن يستغل العين المؤجرة لغير الغرض المؤجرة من أجله وهو (يذكر الغرض والنشاط المذكور بالبند الأول).
وفي حالة الإخلال بهذا البند يصبح هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار ودون الحصول على حكم قضائي.
البند الثامن
” ما ينفقه المستأجر على العين المؤجرة “
جميع ما ينفقه المستأجر على العين المؤجرة بعد استلامها من دهانات وديكورات وخلافه لا يلزم المؤجر بشيء منها ولا يحق للمستأجر أن يطلب قيمة ما أنفقه قضاءً أو رضاءً.
وإن كان هناك ديكورات مما تُعد من المنقولات للمستأجر الحق فيها في أي وقت إلا إذا دفع له المؤجر قيمتها للتنازل عنها رضاءً بينهما أو قضاءً في حالة النزاع في ذلك.
ويعد من الديكورات التي من حق المستأجر اليفط أيًا كان نوعها التي تقع خارج العين المؤجرة, وكذلك الأرفف الخشبية المزمع تركيبها داخل المحل. (أكتب غير ذلك مما يتفق عليه الطرفين).
البند التاسع
” العناية بالعين المؤجرة “
بموجب عقد الإيجار هذا يلتزم المستأجر بعمل الترميمات الضرورية للعين المؤجرة الناجمة عن الاستعمال , وذلك طوال مدة الإيجار.
البند العاشر
” رد العين المؤجرة بحالتها عند الإيجار “
بموجب عقد الإيجار هذا.. يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة للطرف الأول عند انتهاء مدة التعاقد وذلك بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد دون أي تلفيات ويتحمل المستأجر كافة النفقات إذا حدث للعين تلفيات ترجع إلى خطأ المستأجر.
البند الحادى عشر
” التسليم بعد إنتهاء العقد والتعويض عند المماطلة في التسليم “
لا يحق للطرف الثانى المماطلة أو المنازعة في تسليم العين المؤجرة للطرف الأول عند إنتهاء مدة العقد لأي سبب من الأسباب.
ويعتبر وضع يده دون عقد جديد بعد إنتهاء المدة الواردة بالبند الثاني من هذا العقد وضع يد غاصب ويحق للطرف الأول طرده منها بكافة الوسائل ومنها استصدار حكم بالطرد.
مع إلتزام المستأجر بدفع تعويض للمؤجر في هذه الحالة عما لحقه من خسارة وما فاته من كسب يقدر (تكتب هنا قيمة التعويض المتفق عليها).
البند الثانى عشر
” حدوث أمور مُخلة بالعين المؤجرة “
إذا حدث أمر مخل بالعين المؤجرة يكون هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار ودون الحصول على حكم قضائي.
مع إلتزام المستأجر بدفع تعويض للمؤجر في هذه الحالة عما لحقه من أضرار يقدر (تكتب هنا قيمة التعويض المتفق عليها).
البند الثالث عشر
” سداد مستحقات المرافق “
بموجب عقد الإيجار هذا يلتزم المستأجر بدفع قيمة فواتير (المياه والكهرباء والغاز) طوال المدة الإيجارية.
وفي حالة عدم سدادها تأخذ حُكم الأجرة ويحق للطرف الأول توقيع الحجز على المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة إستيفاءً للمبالغ المطلوبة.
كما يحق للطرف الأول مطالبة الطرف الثاني بهذه المبالغ بكافة الطرق القانونية المشروعة.
البند الرابع عشر
” رغبة المستأجر في إنهاء العقد قبل نهاية مدته “
إذا رغب الطرف الثانى في إنهاء هذا العقد قبل نهاية مدته فعليه التنبيه على الطرف الأول بذلك قبل رغبته في ذلك (بشهر) على الأقل بإنذار على يد محضر وإلا كان ملزماً بأجرة شهر كامل بعد تركه العين المؤجرة.
البند الخامس عشر
” العناوين والمكاتبات والمراسلات “
يقر أطراف هذا التعاقد بأن جميع العناوين الواردة قرين كل طرف هي عناوين صحيحة.
وأنه في حالة توجيه ثمة مراسلات أو إخطارات أو إنذارات قانونية أو قضائية أو خطابات موصى عليها بعلم الوصول على تلك العناوين فهى صحيحة ونافذة في مواجهة المرسل إليه.
وأنه في حالة تغيير أياً من العناوين الواردة فيلتزم من قام بتغيير عنوانه أن يخطر الطرف الآخر بالعنوان الجديد والصحيح.وإلا صارت الإخطارات والمكاتبات والمراسلات والإنذارات والإعلانات صحيحة ونافذة في حق من تم إعلانه بها وقانونية.
كما يصح مخاطبة ومراسلة المستأجر من قبل المؤجر على عنوان العين المؤجرة وتكون الإعلانات القضائية أو المراسلات البريدية في هذه الحالة صحيحة ونافذة في مواجهة المستأجر.
البند السادس عشر
” عدد نسخ العقد والاختصاص القضائي “
تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم والاقتضاء.
على أن تكون محاكم (اذكر المحكمة المختصة هنا) هى المختصة بأى نزاع ينشأ في شأن هذا العقد.
والله خير الشاهدين ,,,
الطرف الاول الطرف الثانى
الاسم …………………………… الاسم ………..
التوقيع ………………………….. التوقيع ……..
